深度分析

2012

02/24

深度分析

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2012-02-24 10:37:56

不“抢车位”买地下停车位 避免合同陷阱

  2月16日,北京市副市长苟仲文表示,机动车保有量已经在1月冲破500万辆大关,目前达到501.7万辆,总量仍在不断增长。不仅如此,在很多小区,停车难问题更加突出,上演真实版“抢车位”。针对停车位购买与转卖、租赁和转租的诸多问题,本报记者多方采访,为读者提供参考。

  多数停车位按“个”卖

  2005年,北京市工商局推出的《北京市机动车地下停车位预售合同》中,在计价方式上,对停车位提供了按个和按车位面积两种计算标准,付款也有一次性付款、分期、贷款,消费者可以和开发商协商。但记者调查发现,在实际操作中,北京多数开发商选择按“个”销售车位,目前的价格主要集中在15万元以上/个。

  通州某楼盘的相关负责人表示,车位也有公摊面积,购买合同上会写明使用面积和建筑面积,但是如果按照面积销售,就会出现业主和开发商“细扣面积”的情况,甚至要求和购买住宅一样,要求交付后按照面积多退少补,因此开发商为了省事,绝大多数都是按“个”出售。

  买车位需缴纳契税、维修基金

  据了解,在一个项目的土地做规划时,就已经规定了地下停车位以及地下人防工程的面积,具有产权的停车位是可以出售,并办理产权证。同时,地下停车位的最长产权年限为50年;一些商业办公立项的项目,停车位产权年限为40年甚至更短。

  此外,购买停车位像购房一样,也需要缴纳契税和公共维修基金。其中,契税的缴纳额度为车位总价的3%。

  贷款买车位不合算

  购买车位可以贷款吗?记者拨打工商银行咨询热线。工作人员表示,可以做抵押贷款。如果用房产做抵押,可以抵押房屋估值的70%;如果用定期存款、国债等抵押物做抵押,可以贷抵押物价值的90%。而年限不一样,利率也不一样,另外,由于目前信贷额度收紧,在实际办理时,利率上浮15%以上。

  北京银行一位负责房贷的工作人员也给予记者同样的答复:“购买车位一般是做消费贷款,用房产或者抵押物做抵押,但是在实际操作中,很少有人会这样做,毕竟一个车位价值才10多万,而一套房产通常价值百万元以上。抵押房产购买车位,贷款效率太低,而目前信贷额度比较紧张,有些银行要在基准利率上浮30%,所以购买车位办理贷款的人非常少。”

  ■ 提醒

  分清真假“购买”

  业主购买车位时需要注意的一点是,在现实中,会遇到有开发商把属于人防工程面积的、车库面积已经分摊的、甚至把建筑物地下空间改造成停车位,以“长租50年”或者“转让使用权”的名义“卖”给业主。事实上,只有能够办理产权证的地下停车车位,才可以购买。

  北京某高端楼盘的工作人员就表示,在该项目内,地下停车位一半是有产权的,而另一半则属于人防面积,不具有产权。但是在实际操作中,对于没有产权的车位,开发商以“转让使用权”的名义“卖”给业主,价格为20万元/个。这位工作人员自己也承认:“这种做法严格来讲肯定是有问题的,属于无效合同。如果出现纠纷,业主去法院告,基本上都是能告下来的。”当记者问明知道不合法为什么还要做时,这位工作人员说:“这样做对于开发商来说可以节约人力成本,对于业主来说,一方面也比较省事,另一方面还可以避免由于通胀而上涨车位租金,所以一般来说大家都能相安无事。”

  据了解,《合同法》中规定,租赁期限不得超过20年,超过的部分无效。北京市亿达律师事务所王泽希律师也表示,业主和开发商签署的长期出租停车位合同,按照《合同法》,超出部分是无效的,而所谓的“转让使用权合同”,虽然换了个名词,但在实质上还是属于出租,因此超过20年的部分同样无效。

  是买是租不能仅看租售比

  买车位还是租车位更合算,是很多有车的业主都在盘算的问题。近几年随着停车难问题愈发突出,很多小区的二手车位出现了较大幅度的上涨,例如天鹅湾一些二手车位就比第一次购买时,价格上涨了30%-50%;去年还有媒体报道,北京出现80万元天价车位的楼盘,这些都让很多尚未购买车位的业主产生了焦虑。

  链家地产市场研究部的工作人员表示,车位是买还是租,不能仅仅看租售价格比,还要考虑本小区车位是否紧张情况,考虑长期售价和租金可能上涨的幅度。据介绍,越是高端的小区,车主选择购买车位的比例越大,小区的车位有可能也越发紧张。“买车位的好处是不用担心将来没有固定车位,另外也比较省事,不用一次次地和物业交涉租金的问题。而在小区车位不太紧张的中低端小区,租金在过去的几年变化不大,很多业主则尽量选择租车位。”(刘狄)

【来源:】

【作者:《新京报》】

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